גישת ההשוואה מתה?

שיטת ההשוואה מתה? ועדת הערר נותנת תשובה ברורה.

מאז הלכת דלי דליה, אחת השאלות המורכבות בשמאות מקרקעין היא כיצד יש להעריך קרקע חקלאית במסגרת תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

האם יש להמשיך ולהסתמך על גישת ההשוואה, תוך נטרול הפוטנציאל התכנוני הכללי, או שמא יש לאמץ שיטות כלכליות אחרות המבוססות על התשואה החקלאית של הקרקע?

בהחלטתה האחרונה בעניין ערר (צפון) 9003/22 עפאף נואטחה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מבוא העמקים ואח', דחתה ועדת הערר את ניסיונה של חברת כביש חוצה ישראל לקדם את מה שכונה בהחלטה "גישת שמן הזית" – הערכת שווי קרקע חקלאית באמצעות היוון הכנסות מגידולים חקלאיים.

במקום זאת, קבעה ועדת הערר כי גם לאחר הלכת דלי דליה ניתן ואף נכון להמשיך ולהסתמך על גישת ההשוואה, ובלבד שהשמאי יפעיל שיקול דעת מקצועי, ינטרל את רכיב הפוטנציאל התכנוני שלא הבשיל ויבצע את ההתאמות הנדרשות לעסקאות ההשוואה.

מבחינתנו, זהו המסר החשוב באמת: הלכת דלי דליה לא פסלה את גישת ההשוואה – היא חייבה את השמאי להפעיל שיקול דעת מקצועי.

לא כל עסקת השוואה מתאימה לשומה. לא כל מחיר משקף שווי. ולא כל פוטנציאל תכנוני הוא פוטנציאל שיש להביא בחשבון.

תפקידו של שמאי המקרקעין אינו לבחור בין נוסחה אחת לאחרת, אלא להבין מה עומד מאחורי העסקאות, אילו רכיבים השפיעו על המחיר, ואילו מהם יש לנטרל כדי להגיע לשווי השוק האמיתי.

דווקא ככל שהפסיקה מתפתחת, כך גדלה חשיבותו של שיקול הדעת המקצועי.