סוף למוכרי החלומות

מחיר הוא לא תמיד שווי: ועדת הערר מציבה גבול ל״מוכרי החלומות״

ערר (חיפה) 8508-03-24 נאיף אשקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא

אחת הסוגיות המורכבות בהיטל השבחה היא קביעת שווי המצב הקודם. בהתאם להלכת לוסטרניק, יש להביא בחשבון גם את הפוטנציאל התכנוני הכללי של הקרקע, כל עוד אינו נובע מהתוכנית המשביחה עצמה.

אלא שהחלטתה האחרונה של ועדת הערר מחוז חיפה מחדדת כי גם לפוטנציאל הכללי יש גבולות.

נקבע כי כאשר מחירי עסקאות מושפעים מפעילות ספקולטיבית של משווקים או "מוכרי חלומות", שאינה מבוססת על נתונים תכנוניים אובייקטיביים אלא על ציפיות בלתי מבוססות או מצגי שווא – אין לראות באותן עסקאות אינדיקציה לשווי השוק לצורך היטל השבחה.

מבחינה שמאית, מדובר בקביעה חשובה.

הפסיקה מחדדת כי יש להבחין בין מחיר לבין שווי. העובדה שנכס נמכר במחיר מסוים אינה מלמדת בהכרח שזהו שוויו האמיתי. תפקידו של השמאי הוא לבחון האם המחיר משקף ציפייה תכנונית מבוססת ואובייקטיבית, או שמא מדובר במחיר שנופח כתוצאה משיווק אגרסיבי, ספקולציה או ״מכירת חלומות״.

לטעמנו, מדובר בהמשך ישיר להלכת לוסטרניק ולעקרונות שעליהם עמדה ועדת הערר בהחלטתה: הפוטנציאל הכללי הוא חלק בלתי נפרד משווי המקרקעין, אך רק כאשר הוא נשען על אינדיקציות תכנוניות אובייקטיביות ולא על אופוריה שיווקית.

המסר ברור: היטל השבחה נגבה על שווי שוק אמיתי, לא על חלומות.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בהליכי היטל השבחה, תוך בחינה ביקורתית של עסקאות ההשוואה, ציפיות השוק והבסיס התכנוני שעליו הן נשענות.

נשמח לעמוד לרשותכם.