״דרך המלך״
לקביעת שווי מקרקעין

שיטת ההשוואה היא "דרך המלך" – הגיע הזמן שגם החוק יאמר זאת במפורש

ערר (חיפה) 8534-06-23 הוועדה המקומית קריית אתא נ׳ אדלשטיין ואח'

ועדת הערר מחוז חיפה הזכירה לאחרונה עיקרון יסוד בשמאות מקרקעין: כאשר קיימים נתוני שוק רלוונטיים, שיטת ההשוואה היא השיטה המועדפת לקביעת שווי מקרקעין לצורך היטל השבחה.

במקרה הנדון, שמאי מכריע בחר להעריך את ההשבחה באמצעות שיטת החילוץ, אולם ועדת הערר סברה כי יש להעדיף את שיטת ההשוואה ולהביא בחשבון גם שומות מכריעות אחרות שנערכו באותו מתחם. בהתאם, קבעה כי ככל שלא תושג פשרה, התיק יוחזר לעריכת שומה חדשה על בסיס שיטת ההשוואה.

מבחינה שמאית, מדובר בהחלטה חשובה הרבה מעבר למקרה הספציפי. ועדת הערר מדגישה את הצורך באחידות, בשוויון ובאמון הציבור. קשה להצדיק מצב שבו מקרקעין בעלי מאפיינים דומים באותו מתחם יובילו לתוצאות שונות בשל בחירת מתודולוגיה שונה.

לטעמנו, הגיעה העת לעגן עיקרון זה גם בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. במשך שנים חוזרים בתי המשפט, ועדות הערר והשמאים המכריעים על כך ששיטת ההשוואה היא השיטה העדיפה, אך בפועל עדיין נעשה שימוש במודלים עקיפים המייצרים לעיתים פערים משמעותיים בתוצאות.

מגמה זו קיבלה ביטוי גם בפסק הדין בעניין נועה לב, שבו ניתן משקל מרכזי לשווי השוק ולעסקאות בפועל. כעת, ועדת הערר ממשיכה באותו כיוון ומחזירה את השוק למרכז הבמה.

כאשר קיימות עסקאות השוואה רלוונטיות – יש לבחון את ההשבחה דרך עיני השוק, ולא באמצעות מודלים תיאורטיים. עיגון עיקרון זה בחקיקה יתרום לוודאות, לאחידות ולצמצום מחלוקות שמאיות מיותרות.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בהליכי היטל השבחה מורכבים, תוך בחינה ביקורתית של המתודולוגיה השמאית והשפעתה על תוצאות השומה.

נשמח לעמוד לרשותכם.