דינה של תכנית מתכלה

כשהתכנית מתכלה – האם גם שווי הנכס מתכלה?

ערר (ת״א) 8059-04-22 יעקב שיקוי ואח׳ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים.

החלטה חדשה של ועדת הערר מחדדת סוגיה שמאית חשובה: כיצד יש ליישם מקדם הפחתה בגין סיכון להתכלות זכויות מכוח תכנית?

בעניין שיקוי, נדונה תכנית הכוללת מנגנון התכלות – אפשרות לפקיעת הזכויות החדשות אם לא ימומשו בתוך פרק הזמן שנקבע.
השמאית המכריעה קבעה הפחתה בשיעור של 10% בגין הסיכון, אך החילה אותה על רכיב ההשבחה בלבד. הנישומים טענו כי יש להפחית את מלוא שווי המקרקעין במצב החדש.
ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי מקדם ההתכלות חל רק על תוספת השווי שנוצרה מכוח התכנית המשביחה. הטעם לכך ברור: גם אם התכנית תפקע, הקרקע אינה מאבדת את כלל זכויותיה – היא חוזרת למצב התכנוני הקודם.

המשמעות המקצועית רחבה: אין להחיל מקדם סיכון באופן גורף. בכל שומה יש לזהות במדויק איזה רכיב חשוף לסיכון, ואילו זכויות נותרות מוקנות וודאיות גם אם התכנית לא תמומש.

ההחלטה כוללת גם ביקורת חריפה על שינויי העמדות של הוועדה המקומית בת ים בין הליכי השומה, הערר והרישוי – תזכורת נוספת לכך שעקביות מקצועית ודיונית אינה עניין שולי.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בהליכי היטל השבחה מורכבים, תוך שילוב ניתוח שמאי, קנייני, תכנוני וכלכלי- במטרה להגיע לשומת אמת.