פטור לממ״ד בהיטל השבחה: האם מועד חתימת ההסכם גובר על תכנית המיגון?

עמ״נ 35758-09-25 הוועדה המקומית בת ים נ׳ בקר ב.י. חברה לבניין בע״מ

סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מעניק פטור מהיטל השבחה לשטחי ממ״ד, מתוך הכרה בחשיבות הציבורית והביטחונית של מיגון דירות מגורים.

בפסק הדין בעניין בת ים, יצר בית המשפט הבחנה בין שני מצבים:
• כאשר הסכם הפינוי־בינוי נחתם לפני אישור התכנית המשביחה – מועד המימוש יהיה בהיתר הבנייה, ולכן יחול הפטור על שטחי הממ״דים.
• כאשר ההסכם נחתם לאחר אישור התכנית – מדובר ב״מימוש במכר״, ולכן הפטור לא יחול על שטחי הממ״דים בדירות היזם.

מבחינה משפטית מדובר בהבחנה פרוצדורלית; אולם מבחינה שמאית וכלכלית, מדובר בתוצאה בעלת השלכות משמעותיות על פרויקטי התחדשות עירונית.

הממ״ד אינו רכיב ״משביח״ רגיל, אלא אלמנט חובה שנועד להצלת חיים. בפועל, פסק הדין מגדיל את החשיפה להיטל השבחה דווקא בפרויקטים שבהם קיימת תכנית מאושרת – ובכך עשוי להשפיע באופן ישיר על כדאיותם הכלכלית של פרויקטים רבים.
דווקא בתקופה המורכבת שבה אנו נמצאים (ביטחונית וכלכלית), יש מקום להחלת פטור גורף לשטחי ממ״ד – הן במימוש בדרך של מכר והן במימוש בדרך של היתר – מתוך ראייה מהותית של תכלית החוק ועידוד מיגון אפקטיבי של דירות מגורים.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בבחינת החשיפה להיטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שילוב ניתוח שמאי, תכנוני ומשפטי כבר בשלבים הראשונים של העסקה.
נשמח לעמוד לרשותכם.