זמינות כערך כלכלי - איחוד וחלוקה

לא רק זכויות – גם זמינות: ההחלטה שמרחיבה את גבולות היטל ההשבחה

ערר (ת״א) 81035-03-25 הוועדה המקומית גבעתיים נ׳ מתן יוסף זייד

הסוגייה המרכזית בערר זה הינה האם תכנית איחוד וחלוקה שאינה משנה זכויות בניה היא ״שלב טכני״ או אירוע מחולל השבחה?

במקרה הנדון, השמאי המכריע קבע כי לא קיימת השבחה.
ועדת הערר קבעה אחרת: כאשר תכנית מסירה חסם סטטוטורי ומהווה תנאי להוצאת היתר – היא אינה טכנית, אלא יוצרת זמינות תכנונית.
על כן, יש לבחון את ההשבחה גם ללא תוספת זכויות, אלא מכוח שיפור הזמינות. הבדיקה תעשה, ככל האפשר לפי שיטת ההשוואה ובהתאם לגישת פס״ד נועה לב.

הבסיס המשפטי להחלטה נשען על פסק הדין המפורסם בעניין סי אנד סאן (בוכמן נ' הוועדה המקומית ת"א), שבו נקבע כי השבחה אינה נמדדת רק לפי "זכויות תיאורטיות" אלא לפי הרגע שבו התכנון הופך לממשי וקונקרטי. ועדת הערר אימצה את העיקרון לפיו המעבר ממצב שבו לא ניתן להוציא היתר למצב שבו הבנייה אפשרית, יוצר עליית שווי שוק משמעותית – וזוהי ה"השבחה הכלכלית" החייבת במס.

החלטת וועדת הערר מאירה מספר נקודות חשובות:
1. זמינות כערך כלכלי: שווי שוק של מגרש שניתן להוציא בו היתר בנייה גבוה משמעותית ממגרש עם זכויות דומות שדורש עוד הליך תכנוני.
2. איחוד וחלוקה כאירוע מס: יזמים לא יכולים עוד להניח שתוכנית האיחוד והחלוקה היא "טכנית" בלבד; היא מהווה מוקד משמעותי של חבות בהיטל השבחה.
3. מבחן שווי השוק: בהתאם לגישת "פס"ד נועה לב", הבדיקה השמאית צריכה לשקף את מה שהשוק מוכן לשלם על תוספת הוודאות והזמינות.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בבחינת היטלי השבחה, ניתוח שווי וזיהוי חשיפות כבר בשלבי התכנון המוקדמים.
לפני קבלת החלטה תכנונית או רכישת קרקע – כדאי להבין את המשמעות הכלכלית המלאה.
נשמח לעמוד לרשותכם לייעוץ שמאי מותאם.