חישוב חדש - סיכון חדש

חישוב חדש, סיכון חדש: כך משפיע פסק דין נועה לב עולם ההתחדשות העירונית

עמ״נ 18341-09-24 הוועדה המקומית ת״א-יפו נ׳ לב (“עניין נועה לב”) והשלכותיו בערר (ת״א) 81091-09-24 אאורה נ׳ הוועדה המקומית גבעתיים.

פסק הדין בעניין נועה לב והחלטת ועדת הערר בעקבותיו שינו את אופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי.

עד פסק הדין, בפרקטיקה השמאית היה נהוג כי:
• מקדם הדחייה הוחל על כלל שווי המצב החדש, כשבתקופת הביניים הובאו בחשבון תקבולי דמי שכירות.
• המצב הקודם נבחן בערכי שוק מלאים, ללא דחייה.

פסק-הדין נועה לב יצר שינוי מהותי וקבע כי:
• שיטת ההשוואה הישירה היא העדיפה כאשר קיימות עסקאות רלוונטיות.
• אין להוסיף את שווי השימוש בתקופת הביניים למצב החדש.
• מקדם הדחייה יחול רק על ההשבחה נטו – ההפרש בין המצב החדש לקודם – ולא על מלוא השווי החדש.

סיכום ביניים: הלכה למעשה, פסק הדין לב ייצר חשיפה אדירה ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, עד לאופן שבו עלולה להשתנות נקודת האיזון הכלכלית של פרויקטים רבים ולאיין את הכדאיות ביישומם.

בעניין אאורה, ביקשה הוועדה המקומית גבעתיים ליישם את ההלכה החדשה, באופן שעשוי היה להביא להגדלת החיוב בהיטל ההשבחה במיליוני שקלים.
ועדת הערר קבעה כי:
מבחינה פרקטית בהחלטה בעניין אאורה נקבע כי:
1. אין להביא בחשבון את שווי תקופת הביניים, מאחר והוא קיים בשני המצבים ומתאפס בחישוב ההפרש.
2. מקדם הדחייה מוחל רק על ההשבחה שנוצרה עקב התכנית – ולא על שווי מצב חדש.
3. יש להחיל שיעורי היוון שונים לדירה קיימת (נכס סולידי) ולקרקע יזמית (נכס בסיכון גבוה).

המשמעות ליזמים ברורה:
• שינוי במודל תמחור הקרקע.
• הגדלת אי-הוודאות השמאית.
• פוטנציאל לפגיעה בכדאיות בפרויקטים גבוליים.
שינוי שנראה מתודולוגי בלבד – אך עשוי לשנות את נקודת האיזון הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בבחינת כדאיות, עריכת שומות ובקרה על היטלי השבחה.
נשמח לעמוד לרשותכם לייעוץ שמאי מותאם.