בין עלות עודפת לטעות סופר

בין עלות עודפת לתיקון טעות סופר – גבולות הסמכות בשומה מכרעת

ערר (מרכז) 8007-02-25 אמרלד בניין ופיתוח בע״מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין מכבים רעות (29.12.2025)

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז קבעה לאחרונה קביעות עקרוניות בשני נושאים מהותיים בהליכי היטל השבחה: הכרה בעלות בנייה עודפת ומגבלות סמכותו של שמאי מכריע בביצוע תיקונים בשומה.

במוקד ההחלטה עמדה טענת העוררת לעלות בנייה עודפת שנגרמה עקב אילוץ לבצע עבודות לילה, בעלות גבוהה משמעותית מהעלות הסטנדרטית. ועדת הערר קיבלה את הטענה וקבעה כי כאשר מוצגת תשתית חוזית ברורה לעלות חריגה שנכפתה על היזם – אין מדובר בהנחה שמאית תיאורטית, אלא בעלות ממשית שיש להביאה במלואה בחשבון. בהתאם לכך הורתה הוועדה לתקן את עלות הבנייה הכוללת, באופן המשפיע ישירות על היטל ההשבחה.

לצד זאת, נדחתה פעולת השמאי המכריע אשר תיקן ביוזמתו “טעות סופר” בשיעור הרווח היזמי (קבע 20% במקום 25%) במסגרת השומה המתוקנת. ועדת הערר הבהירה כי גם תיקון הנחזה כטכני מחייב פנייה מוקדמת לוועדה ומתן זכות תגובה לצדדים, וכי לשמאי מכריע אין סמכות לבצע תיקון חד־צדדי החורג מהנושאים שנקבעו בהחלטת הביניים. משכך, הורתה הוועדה להשיב את החישוב למצבו המקורי.

ההחלטה מדגישה כי שומה מכרעת נבחנת לא רק במישור המקצועי־שמאי, אלא גם במישור הדיוני: עלויות עודפות מוכחות אינן ניתנות להתעלמות, ותיקונים בשומה – אפילו כאלה המכונים “טעות סופר” – כפופים לכללי סמכות והליך הוגן.

משרדנו מלווה בעלי קרקע ויזמים בהליכי היטל השבחה ועררים, תוך בחינה מדוקדקת של רכיבי העלות והמסגרת הדיונית, במטרה להבטיח שומה נכונה, מאוזנת ומבוססת.