סעיף התכלות

סעיף ״התכלות״ בתכנית – כיצד יש להביא אותו בחשבון בהיטל השבחה?

ערר (ת״א) 8059-04-22 יעקב שיקוי ואח׳ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת-ים

ועדת הערר נדרשה לשאלה שמאית עקרונית: כיצד יש להתייחס בהיטל השבחה לתכנית הכוללת ״סעיף התכלות״.
במקרה הנדון, תכנית בי/641 אפשרה הקמת מגדלים למגורים, מסחר ותעסוקה – אך קבעה כי אם בתוך 5 שנים לא יוצא היתר בנייה לחלק משמעותי מהזכויות לתעסוקה, הזכויות יפקעו ויחולו הזכויות לפי התכנית הקודמת.

השמאית המכריעה הביאה בחשבון את הסיכון להתכלות והפחיתה 10% מההשבחה.

הוועדה המקומית טענה כי לפי הלכת הפטריארך היווני (ע״א 2761/09) קיימות למעשה שתי אפשרויות בלבד:
או שהתכנית תמומש – ואז נגבה היטל מלא,
או שהתכנית לא תמומש – ואז ניתן יהיה לבחון השבה.
לכן לשיטתה אין מקום להפחתה בשומה עצמה.

ועדת הערר דחתה עמדה זו וקבעה עיקרון חשוב:
• כאשר תכנית כוללת מנגנון התכלות, מדובר בסיכון כלכלי ממשי שיש להביא בחשבון בשווי.
• לפיכך יש להתייחס לזכויות כאל זכויות בנייה הכוללות מרכיב אי-ודאות, ולבצע התאמה שמאית לשווי בהתאם לסיכון.

מסקנה- סעיף התכלות בתכנית משפיע לרעה על שווי המקרקעין ועל כן, במקרים מסוימים ניתן להביא בחשבון את הסיכון במסגרת השומה ולהפחית את ההשבחה בהתאם.

במשרדנו אנו מלווים יזמים ובעלי זכויות בניתוח שומות היטל השבחה, בחינת סיכונים תכנוניים ובהליכים בפני שמאים מכריעים וועדות ערר.
נשמח לעמוד לרשותכם לייעוץ שמאי מותאם.